Principe: de eenheidsprijzen van uren en materialen liggen vast – besteedde tijd en materiaal wordt vermenigvuldigd met de eenheidsprijzen.
Bij deze aannemingsovereenkomst komen de partijen vaste en in beginsel onveranderlijke prijzen overeen voor de arbeidsuren en voor de te gebruiken materialen en grondstoffen. De hoeveelheid ervan ligt echter nog niet vast. De meerderheid van de aannemingsovereenkomsten worden gesloten op deze wijze.
Pas na de uitvoering van de werken zal de totale prijs gekend zijn. De overeengekomen eenheidsprijzen worden vermenigvuldigd worden met de hoeveelheid gebruikte materialen en de werkelijke presteerde uren.
Voor- en nadelen:
Indien er dus een vergissing werd gemaakt in de plans of een misrekening wat betreft de omvang of de moeilijkheden van het uit te voeren werk, zal u als bouwheer de kost er van aangerekend krijgen. De aannemer kan immers vergoeding vragen voor alle gepresteerde uren alsook gebruikte materialen.
U dient echter niet in te staan voor de stijging van het arbeidsloon of van de prijzen van de materialen en de grondstoffen. Dat risico moet gedragen door de aannemer.
Het risico voor de aannemer ligt hier merkelijk lager dan bij de overeenkomsten tegen vaste prijs. Dat risico hoeft de aannemer dus niet in te calculeren bij de prijsbepaling op voorhand. Indien er dus geen onvoorziene omstandigheden zijn is de overeenkomst tegen eenheidsprijzen normaal gezien interessanter dan deze tegen vaste prijs.
U krijgt als bouwheer echter pas zekerheid over de te betalen aannemingssom bij de afrekening van de werkelijk gepresteerde uren en de hoeveelheid werkelijk gebruikt materiaal. Het is dus niet uitgesloten dat u meer zal betalen dan aanvankelijk verwacht.
Waar moet u op letten?
U doet er vooreerst natuurlijk goed aan alle controles uit te voeren. Zie Hoe kan ik nagaan of mijn aannemer een betrouwbare partner is?
Verder kan u ook best nagaan of de prijzen aanvaardbaar zijn. U kan dit bvb. vragen aan uw architect, of meerdere aannemers contacteren.
Tenslotte is het aanwezen om zelf de werken regelmatig op te volgen, en per mail of brief te reageren als u zaken opmerkt die volgens u niet correct gebeuren. Bespreek dat best eerst even met uw architect, of laat u desgevallend bijstaan door een expert en/of advocaat.
Hoe gebeurt de afrekening?
Er zijn twee manieren:
Door de aannemer zelf: In de aannemingsovereenkomst wordt dit aan de aannemer overgelaten. Dit is veel voorkomend.
- Hij heeft dan een belangrijke rol. Dit betekent echter niet dat hij zomaar “met de natte vinger” mag tellen. De aannemer mag immers geen misbruik van zijn positie maken. Als zijn rekening aanzienlijk hoger is dan wat een normaal en zorgvuldige aannemer voor dezelfde weken zou aanrekenen maakt misbruik van zijn recht.
- Als u van oordeel bent dat de aannemer van zijn recht misbruikt maakt is het aangewezen een gerechtelijke procedure te starten.([2]) De aannemer miskent dan de goede trouw bij de uitvoering van de overeenkomst (artikel 1134 derde lid B.W.),
- De rechtbank kan overdreven hoeveelheden arbeidsuren of materialen verminderen tot op het niveau dat voor een gelijkaardig werk als redelijk wordt beschouwd.([3])
- Meestal zal de beoordeling van wat de redelijke prijs van de werken is dan gebeuren door een gerechtsdeskundige. Het is aangewezen u in deze procedure te laten bijstaan door een gespecialiseerde advocaat.
Door een derde: De partijen kunnen in hun overeenkomst eveneens afspreken dat ze de bepaling van het werkelijk aantal arbeidsuren of het gebruikte materiaal aan een derde overlaten. Dit kan vb. een architect zijn. Zowel u als de aannemer zal zich bij diens beslissing moeten neerleggen, tenzij
- 1) de derde zich kennelijk heeft vergist bij zijn beoordeling;
- 2) de derde zich bij deze beslissing schuldig heeft gemaakt aan bedrog;
- c) de derde de grenzen van zijn opdracht heeft overschreden.
Hou een oogje in het zeil:
Het is van belang dat u zelf, of via uw architect, probeert een oogje in het zeil te houden. Als u zaken opmerkt die niet lijken te kloppen of buitensporig lijken doet u er goed aan schriftelijk vragen te stellen. Zo heeft u in geval van latere discussie een beter dossier.