Wat houdt de overeenkomst tegen vooraf bepaalde vaste prijs juist in?
Bij een aannemingsovereenkomst tegen vooraf bepaalde vaste prijs staan de prijs en het uit te voeren werk vast. Zowel de aannemer als uzelf bent vervolgens gebonden door de overeenkomst. Afwijking ervan kan dan enkel nog bij wederzijds akkoord. Dit betekent dus dat u achteraf geen wijzigingen meer kan aanbrengen in wat de aannemer nog zou moeten doen.
Artikel 1793 B.W. houdt een specifieke bescherming in voor de bouwheer tegen latere prijsverhogingen. Het artikel stelt : “ Wanneer een architect of een aannemer het oprichten van een gebouw op zich heeft genomen tegen vaste prijs, volgens een met de eigenaar van de grond vastgelegd en overeengekomen plan, kan hij geen vermeerdering van de prijs vorderen, noch onder voorwendsel van vermeerdering van de arbeidslonen of van de bouwstoffen, noch onder voorwendsel van verandering of vergrotingen die in het plan zijn aangebracht, tenzij voor die veranderingen of vergrotingen schriftelijke toestemming is verleend, en de prijs ervan met de eigenaar is overeengekomen.”
Voorwaarden om de bescherming van artikel 1793 B.W. te kunnen inroepen:
Voor de toepassing van bovenstaande artikel met de speciale bescherming voor de bouwheer, dienen er wel drie voorwaarden voldaan te zijn:
- De aanneming van een bouwwerk: De wet schrijft specifiek voor dat dit artikel enkel gaat over aannemingsovereenkomsten m.b.t. een gebouw. In de rechtspraak en rechtsleer is er wel een discussie wat dit “bouwwerk” effectief inhoudt. De meerderheid is van mening dat het werkelijk gaat om de oprichting van een gebouw. Een minderheidsopvatting meent dat ook een renovatie, verandering of verbetering van een bestaand gebouw onder dit wetsartikel vallen. Als u dus afspraken maakt die niet de oprichting van een gebouw betreffen moet u beseffen dat niet alle rechtbanken een zelfde opinie hebben.
- Tegen volstrekt vaste prijs: Zowel het werk als de prijs moeten absoluut vast liggen. Het gaat dus niét om aannemingen van een bouwwerk tegen betrekkelijk vaste prijs. In dat geval kan de globale prijs van het werk nog min of meer aangepast kan worden aan de hand van een lijst met eenheidsprijzen.
- Een met de bouwheer vastgelegd en overeengekomen plan: Aangezien het werk moet vast liggen moet er een duidelijk plan van bestaan. De aannemer verbindt immers om alles tegen een vaste prijs uit te voeren. Hij moet dus goed weten wat de omvang van de werken. Er moet tevens duidelijkheid zijn over de kwaliteit en de hoeveelheid van de te gebruiken materialen.
De aanneming tegen vaste prijs wordt als de uitzondering gezien terwijl de aanneming tegen eenheidsprijzen eerder als de regel wordt beschouwd. U zal dus als bouwheer het bewijs moeten leveren indien u zegt dat er een aanneming tegen vaste prijs werd afgesproken. Een degelijk opgesteld contract is dus van belang!
Voor- en nadelen:
Als aan de toepassingsvoorwaarden van artikel 1793 BW voldaan is, bent u als bouwheer sterk beschermd.
U heeft geen tegen monetair-economische risico’s meer. Denk aan stijgingen van de lonen, sociale en fiscale lasten alsook de prijzen van de bouwmaterialen.
U loopt ook geen technische risico’s meer. Dit zijn bijvoorbeeld fouten in de plannen of misrekeningen van de aannemer omtrent de omvang van het werk. Ook een misrekening over de hoeveelheden materiaal is uw probleem niet meer. Evenmin kan dat als achteraf blijkt dat de werken moeilijker zijn dan verwacht.
Een prijsverhoging boven het budget kan bij veranderingen en vergrotingen als:
1) u als bouwheer een schriftelijke toestemming geeft voor veranderingen en vergrotingen
én
2) u akkoord gaat met de prijs van de verhoging die de aannemer voorstelt.
Een aanneming tegen bepaalde vaste prijs is dus voordelig voor u als bouwheer – u weet op voorhand hoeveel het u zal kosten. Het nadeel is dat u niet zomaar bijkomende werken of veranderingen kan vragen. Doet u dat wel dan riskeert u de bescherming van artikel 1793 B.W. te verliezen. Dat kan enkel worden voorkomen indien bovenstaande voorwaarden worden nageleefd
Maar voor de aannemer is deze uiteraard een risico. De aannemer zal dit risico dus normaal gezien als factor incalculeren bij zijn prijsberekening.
Uitzonderingen
Opgelet! Er zijn drie uitzonderingen waarin u zich niet kan baseren op de bescherming van artikel 1793 B.W, meer bepaald:
- Wanneer artikel 1793 B.W. werd uitgesloten in de aannemingsovereenkomst. Omdat deze bepaling u als bouwheer beschermt, kan het aangewezen zijn artikel 1793 BW niet te laten uitsluiten. Daarom is het van belang uw aannemingsovereenkomst eerst te laten nalezen door een professional.
- Wanneer de bouwheer in de loop van de opdracht beslist om bepaalde vooropgestelde werken niet te laten uitvoeren: dan zal de afrekening in min moeten gebeuren in het voordeel van de bouwheer. In dat geval wordt artikel 1794 B.W. toegepast, omdat u als bouwheer eenzijdig een deel van de overeenkomst heeft beëindigd. Meer info hierover vindt u in het topic over artikel 1794 B.W.
- Wanneer de aannemer krijgt af te rekenen met onvoorzienbare moeilijkheden van technische of geologische aard die het werk voor de aannemer aanzienlijk verzwaren en hierdoor het contractuele evenwicht verstoren. Meer specifieke gaat het om materiële moeilijkheden die al bestonden op het moment van het aangaan van het contract, maar waarvan noch u noch de aannemer op de hoogte was en waarvan u beiden redelijkerwijs niet op de hoogte kon zijn. De aannemer mag zelf geen schuld treffen aan de onvoorziene moeilijkheden die hij inroept.Omdat het niet eenvoudig is in te schatten of de aannemer zich werkelijk kan baseren op deze onvoorziene omstandigheden, is het van belang u te laten bijstaan door een gespecialiseerde advocaat.