De ervaring leert dat nogal wat mensen niet weten hoe te reageren indien zij in conflict komen met hun aannemer. Een allesomvattend antwoord kan daarop uiteraard niet worden gegeven. Maar enige basisrichtlijnen kunnen al veel onheil voorkomen, en /of oplossen.

Tracht redelijk te zijn. Besef dat er dingen kunnen fout lopen, of er soms onverwachte problemen kunnen opduiken. Het is dan aangewezen om gezamenlijk, aannemer, bouwheer en – indien aangesteld – architect te zoeken naar een oplossing. Let wel, indien er sprake is van een conceptiefout kan het zijn dat u zich ook tegen uw architect moet richten.

Houd volgende richtlijnen voor ogen:

1. Volg de werken goed op en documenteer u.

Aarzel niet om vragen te stellen, doe dit bij voorkeur schriftelijk of bevestig schriftelijk wat u besprak met de aannemer. Vraag ook raad aan uw architect als er een is aangesteld. Vraag zo nodig een “second opinion” bvb. indien u meent dat er ook sprake zou kunnen zijn van een conceptiefout, waarvoor de architect dan (mede)aansprakelijk zou kunnen zijn.

2. Verzamel bewijsmateriaal

Foto’s en of  video, eventueel expert en/of vaststelling door een gerechtsdeurwaarder.  Dit is van extra belang indien het gaat over zaken die later niet meer zichtbaar zijn (bvb. muren die nog bezet zullen worden, leidingen die in de “chape” gelegd worden, etc.)

3. Stel in gebreke, en zorg dat u daarvan bewijs heeft.

Het is op zich niet verkeerd om mondeling contact op te nemen, maar u doet er dan wel goed aan schriftelijk te bevestigen wat u besproken heeft met de aannemer. De aannemer beschikt immers over het recht om gebeurlijke onvolkomenheden recht te zetten, en het komt u dan ook toe aan te tonen dat hij daartoe de kans heeft gekregen.

4. Indien u een factuur ontvangt protesteer dan onder verwijzing naar de vastgestelde problemen.

U kan dan overwegen om een bedrag in te houden dat in verhouding staat tot de omvang van het probleem.

Indien de aannemer weigert om te herstellen, of de herstelwerken blijft uitstellen, of deze opnieuw niet goed in orde brengt: herneem – indien nog nuttig en mogelijk – stappen 1 t/m 4 en stel een ultimatum voor om tot een oplossing te komen. Vraag bijstand aan uw architect, en/of neem aan advocaat onder de arm. Blijf zorgen voor een schriftelijk spoor van alles wat u onderneemt.

5. Indien er nog steeds geen oplossing komt

U dient dan verdere stappen te ondernemen. U kan opteren om een professionele bemiddeling in te schakelen, U kan tevens een oproeping in verzoening doen voor de rechtbank, of U kan overgaan tot dagvaarding van uw aannemer.  Hieronder overlopen wij deze mogelijkheden:

 U kan een professioneel bemiddelaar inschakelen:

Deze optie staat echter enkel open indien OFWEL terzake een beding is opgenomen in de aannemingsovereenkomst OFWEL indien beide partijen akkoord gaan met een bemiddeling.

Het eerste is veelal niet voorzien. Het tweede is zelden het geval. Het loont nochtans de moeite om probleemoplossend te werk te gaan, en dat geldt voor beide partijen!

Er zijn verschillende instanties waar u een bemiddeling kan bekomen. Er zijn erkende professionele bemiddelaars: https://www.fbc-cfm.be/nl/zoeken-naar-een-bemiddelaar

U kan zich tevens – maar enkel voor technische geschillen –  wenden tot de Verzoeningscommissie bouw, die tot voordeel heeft dat zij bekend is met de materie en die over tal van technische experten beschikt die  zij kan inschakelen naargelang de aard van het probleem. http://www.bouwverzoening.be/index.php?st=voorstelling

Let wel, de Verzoeningscommissie kan enkel worden ingeschakeld in een verhouding tussen een consument en een professioneel, zij treed niet op tussen professionelen (aannemers, architecten, studiebureaus, etc.) onderling.

Indien beide partijen bereid zijn om de Verzoeningscommissie in te schakelen en zich te schikken naar het reglement er van brengt dit wel een aantal niet onbelangrijke voordelen met zich:

De procedure is in vergelijking tot een gerechtsprocedure doorgaans sneller en goedkoper, maar zij kan enkel tot een akkoord leiden. Komt er geen akkoord tot stand dan zal U alsnog naar de rechtbank moeten stappen.

Indien de partijen niet tot een overeenkomst komt zal het verslag dat de deskundige dan opstelt in de regel  technisch bindend zijn zodat de partijen nadien de bevindingen niet meer in twijfel kunnen trekken voor de rechtbank. Dat impliceert dat er een reële kans is dat er nadien geen gerechtelijke expertise meer nodig zou zijn, wat U aanzienlijke tijds- en kostenbesparingen kan opleveren.

U kan een oproeping in verzoening nastreven voor de Rechtbank ([1]):

U kan u gratis beroep doen op de rechtbank om tot een minnelijke schikking te komen.

De rechter tracht de partijen in dat geval te helpen om zelf tot een oplossing van hun geschil te komen. De rechter leidt de besprekingen en tracht partijen te verzoenen, maar zal geen oplossing afdwingen en neemt zelf geen beslissing.

Indien een verzoening kan worden bereikt, wordt een soms langlopend proces met mogelijk hoge kosten en een onzekere afloop vermeden.

Bovendien, indien een akkoord bereikt wordt,  wordt dit opgenomen in een P.V. van verzoening. De daarin opgenomen afspraken hebben  dezelfde kracht hebben als deze van een vonnis. Dit P.V. wordt een zogenaamd uitvoerbare titel.

Indien geen verzoening kan worden bereikt, is een snelle en goedkope doorstart naar de gewone procedure mogelijk.

U kan overgaan tot dagvaarding van de aannemer voor de bevoegde rechter.

Veelal zal dit, gelet op de beperkte bedragen waarvoor de Vrederechter bevoegd is, de Rechtbank van eerste aanleg zijn. Bij de meeste grotere Rechtbanken van eerste aanleg zijn er gespecialiseerde bouwkamers die de bouwdossiers behandelen.

Indien er onenigheid is over de wijze van uitvoering zal de procedure veelal aanvangen met het verzoek tot aanstelling van een gerechtsdeskundige, die dan uitsluitsel zal geven omtrent de vraag of de werken volgens de overeenkomst, en volgens de regels van de kunst zijn gebeurd. Elke gerechtsdeskundige heeft tevens tot taak om zo mogelijk te trachten partijen te verzoenen.

Als dat niet lukt zullen na het verloop van de expertise besluiten dienen uitgewisseld te worden tussen de advocaten, en zal uiteindelijk de rechtbank een uitspraak doen, die nog vatbaar is voor hoger beroep.

Lees ook: Wat te doen in geval van conflict met Uw aannemer?  en  Hoe kan ik de samenwerking met een aannemer beëindigen?

Last but not least laat tijdig U bijstaan

U kan er in veel gevallen goed aan doen om u van in den beginne te laten voorlichten en/of bijstaan door een ervaren advocaat. Dat sluit het uitwerken van een minnelijke regeling geenszins uit, wel integendeel. Een goed advocaat houdt uw belangen voor ogen en zal in de mate van het mogelijke trachten om een gerechtelijke procedure te vermijden. Een advocaat met enige bemiddelingsachtergrond kan hierbij een extra troef zijn.

[1] Art. 731 Ger. W.: Onverminderd het bepaalde in de artikelen 1724 tot 1737 kan iedere inleidende hoofdvordering tussen partijen die bekwaam zijn om een dading aan te gaan en betreffende zaken welke voor dading vatbaar zijn, op verzoek van een partij of met beider instemming vooraf ter minnelijke schikking worden voorgelegd aan de rechter die bevoegd is om in eerste aanleg ervan kennis te nemen.