Als bouwheer wil u in zee gaan met een betrouwbare aannemer. Men kan nooit 100 % voorspellen hoe een samenwerking zal lopen, maar er bestaan wel enkele knipperlichten. Deze kunnen een waarschuwing zijn voor aannemers waarmee u liever niet samen werkt.
Knipperlicht 1: fiscale en of sociale schulden
Indien de aannemer sociale en of fiscale schulden blijkt te hebben, is het aangewezen een andere aannemer te raadplegen.
Het is op zich een veeg teken dat uw aannemer zijn verplichtingen niet nakomt.
Bovendien is het zo dat indien uw aannemer gekend is voor niet nageleefde verplichtingen u zware boetes riskeert door zijn facturen integraal te betalen. zie: Waarom controleren? U kan zelf verantwoordelijk worden voor de schulden van uw aannemer of onderaannemer
Hier leert u hoe u kan controleren of een aannemer sociale en fiscale schulden heeft en wat u in dat geval kan en moet doen : Klopt het dat ik niet zomaar de facturen van mijn aannemer mag betalen? Zelfs niet als deze goed werk levert? Controleplicht en inhoudingsplicht van de opdrachtgever, u heeft een attest nodig!
U dient zich er goed van bewust te zijn dat het niet volstaat om enkel bij het in zee gaan met uw aannemer deze controles uit te voeren, maar ook tijdens de werken! Immers als de toestand van uw aannemer wijzigt, zal u toch gelden moet inhouden, zo niet loopt u het risico van zware financiële gevolgen.
Zie Ik heb een positief attest: ben ik voor de ganse duur van de overeenkomst veilig?
U moet tevens weten dat indien uw aannemer beroep doet op onderaannemers u zelf ook risico’s loopt op boetes. Dat kan zelfs het geval zijn zonder dat u wist dat er een onderaannemer aan het werk is geweest bij u. Dit is de zogenaamde kettingaansprakelijkheid. Zie : De kettingaansprakelijkheid
Knipperlicht 2: de beroepsbekwaamheden
Voor tal van werkzaamheden in de bouwsector moet de aannemer een specifieke beroepsbekwaamheid bezitten. De volgende activiteiten vereisen een bewijs van sectorale beroepsbekwaamheden:
- Ruwbouw
- Stukadoor-, cementeer- en dekvloerwerken
- Plaatsen van tegel-, marmer- en natuursteen
- Dakdekkers- en waterdichtingswerken
- Schrijnwerker of glazenmaker
- Algemene schrijnwerken
- Eindafwerking
- CV, klimaatregeling, gas en sanitair
- Elektrotechnische activiteiten
- Algemeen aannemer
- Installateur-frigorist
In de registers van de Kruispuntbank Ondernemingen kan u nagaan of de aannemer een attest van beroepsbekwaamheid heeft voor bepaalde werken.
U kan zoeken via:
Het is aangewezen enkel met aannemers te werken die over de vereiste beroepsbekwaamheid beschikken. Een gebrek aan bewijs van de juiste beroepsbekwaamheid kan een indicatie zijn dat de aannemer niet vakkundig genoeg is om de desbetreffende werken uit te voeren.
Bent u toch in zee gegaan met een aannemer die niet over de vereiste beroepsbekwaamheden beschikt, dan kan de aannemingsovereenkomst m.b.t. deze niet-gekwalificeerde activiteiten geheel of gedeeltelijk nietig worden verklaard. Deze nietigheid heeft tot gevolg dat de overeenkomst wordt geacht nooit te hebben bestaan: men gaat dus terug naar de toestand voor er ooit een overeenkomst bestond.
Dit wil in principe zeggen dat de aannemer de ontvangen gelden dient terug te geven aan u als bouwheer en hij opnieuw in het bezit gesteld moet worden van zijn materialen en uitgevoerde werk. Concreet is het vaak niet mogelijk deze revindiceren aangezien ze verwerkt zitten in een bouwwerk. De nietigheid is bijgevolg vooral nefast voor de aannemer.
Opgelet! Sedert 1 januari 2019 werd deze regeling waarbij U de nietigverklaring van de overeenkomst op deze grond kan vorderen in het Vlaams gewest verlaten. Wel is volgens de meest gevolgde visie in de rechtsleer het ogenblik van het sluiten van de overeenkomst bepalend. Dat wil zeggen dat een aannemingsovereenkomst gesloten vóór 1 januari 2019, indien de aannemer niet over de vereiste beroepsbekwaamheid beschikt, alsnog niet zou verklaard kunnen worden. Is de overeenkomst gesloten op latere datum, dan kan dit verweermiddel tegen de aannemer niet meer tot nietigheid leiden.