De genoemde zware verborgen gebreken wordt beheerst door een wettelijk vastgelegde tienjarige aansprakelijkheid.

Om onder dit regime van de tienjarige aansprakelijkheid te vallen, dient het gebrek aan de volgende voorwaarden te voldoen (art 1790 en 2270 B.W.):

• Het gebrek moet ernstig en verborgen zijn

  Een ernstig gebrek tast de stevigheid of de stabiliteit van het gebouw, of minstens een belangrijk deel ervan, aan. Om verborgen te zijn, mag het gebrek niet zichtbaar geweest zijn bij de oplevering van de werken.

• Het gebrek moet het gebouw of een groot werk dat een geheel vormt met het gebouw, aantasten.

  Het gaat hier om het gebouw zelf en alle werken en installaties die noodzakelijk of essentieel zijn voor een gebouw. Vb: een muur, het dak, dragende pijlers, …

• Er moet sprake zijn van een fout bij de uitvoering

U moet als aannemer een fout hebben begaan bij de uitvoering van diens taak. Vb: verkeerde of onaangepaste funderingen, scheve muren, ernstige vocht en schimmelvorming, …

De stabiliteit mag dus niet te wijten zijn aan een zog “vreemde oorzaak”, m.a.w. een oorzaak die niets met uw uitvoering van de werken te maken heeft. (bvb een grondverzakking, latere verbouwingen, manifest gebrek aan onderhoud).

U bent hierbij tevens aansprakelijk voor de door u gebruikte materialen. Dus als zich daar een gebrek in voordoet kan men bij u aankloppen. U kan dan enkel verweer voeren door aan te tonen dat het voor u volstrekt onmogelijk was om dat gebrek op te sporen.  Dit noemt men de onoverwinnelijke onwetendheid. De aannemer zal hiervan zelf het bewijs moeten leveren.

• Regelmatig niet enkel de aannemer maar gedeelde aansprakelijkheid

Vaak is  er sprake is van een gedeelde aansprakelijkheid met andere bouwspecialisten, zoals gespecialiseerde studiebureaus of de architect. De architect heeft een controleplicht. Dat verplicht hem of haar om de werken van de aannemers op te volgen en toezicht uit te oefenen bij bepalende fases in het bouwproces.

Indien een gebrek aan bovenstaande voorwaarden voldoet, kan de bouwheer u aansprakelijk stellen gedurende tien jaar. Dit is de zogenaamde tienjarige aansprakelijkheid,

• De vordering moet effectief ingesteld zijn binnen de tien jaar – een ingebrekestelling volstaat niet – een zuivere vordering tot aanstelling van een deskundige evenmin

Deze vervaltermijn van tien jaar begint te lopen bij de aanvaarding van de werken. Het is echter mogelijk dat in de aannemingsovereenkomst wordt voorzien dat deze termijn niet aanvangt bij de oplevering maar bij de voorlopige oplevering (indien er voorzien is in een dubbele oplevering). Dergelijk beding in de overeenkomst is geldig.

Dat er sprake is van een vervaltermijn impliceert dat de vordering dient ingesteld te zijn binnen de termijn van tien jaar. Het volstaat dus niet dat een ingebrekestelling werd verzonden,

er moet een effectieve rechtsvordering zijn ingesteld over de grond van de zaak.

Dit kan bijvoorbeeld voorvallen indien enkel een vordering tot aanstelling van en deskundige werd ingesteld in kort geding. Indien de expertise lang aansleept is het mogelijk dat tijdens  de expertise de 10 jarige termijn bereikt wordt.  Als de bouwheer zijn vordering ten gronde tot vergoeding van schade intussen nog niet heeft ingesteld, omdat hij wacht op de uitslag van het deskundig onderzoek, komt hij te laat.

• Wat kan men van de aannemer vorderen? Herstel in natura of schadevergoeding.

In principe bent u gehouden tot het herstel in natura van het gebrekkig uitgevoerde werk. Dit geldt voor zover dit nog nuttig is. Bovendien, indien het herstel onevenredig veel zou kosten, is er sprake van disproportionaliteit. het is niet uitgesloten dat men zou vorderen dat dit herstel door een andere aannemer mag gebeuren (artikel 1144 B.W.)  indien de gemaakte fout dermate onvergeeflijk is dat de bouwheer mag stellen elk vertrouwen in de aannemer kwijt te zijn, kan het zijn dat een rechter daarop ingaat.

Als hertelling in natura nog mogelijk is, of niet raadzaam, zal u de schade moeten vergoeden.

• Vanaf 01/07/2018 is elke aannemer verplicht zich te verzekeren ter dekking van deze tienjarige aansprakelijkheid!

Dit werd opgelegd door de wet van 31 mei 2017 : http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_loi/change_lg.pl?language=nl&la=N&table_name=wet&cn=2017053102

U moet een bewijs van verzekering bezorgen aan de bouwheer en aan de architect voor de aanvang van de werken. De architect heeft overigens de plicht om dit bewijs op te vragen indien U het niet spontaan bezorgt.

Bovendien moet u als aannemer in het kader van de werfmeldingsplicht  dit bewijs ook  bezorgen aan de RSZ.

Als U toch werken aanvat zonder de verzekering loopt U een risico op strafrechtelijke veroordeling en geldboetes tot € 80.000.